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今日の放送のポイントは、大掃除は今やっておいた方がよいですよ、という事でした。年末にやれば気持ちよく正月が迎えられるといいますが、本当に年末にやって全てやりきれるでしょうか。陽が短い、クリスマスや年賀状などやる事いっぱい、寒いなど悪条件が重なっています。まだまだ今なら比較的暖かい日もあるので、頑張ってやっておきましょう。その時住まいのチェックも同時にしましょう。特に給排水のトラブルは年末年始ではどうもならなかったり、業者もお休みだったりするので、チェックしておきましょう。長期に出かける方は戸締まりはもちろん、給湯器の凍結防止装置のついているものは、ブレーカーを落としてしまわないようにして下さい。凍ってしまうと後で大変な事になってしまいます。毎年のように、31日に窓磨きをしていてガラスを割ってしまったのですが、修理にという問い合わせがあります。ガラス屋さんもお休みです。大掃除は色々な業者が休みに入る26日頃までに済ませておきましょう。今年は特に、建築確認申請の関係で12月から各業者少し忙しくなってきているところもありますので・・・。
来週は中古住宅についてです。お楽しみに！

今日の放送のポイントは、地震で一番怖いのは家屋の倒壊です。家屋が倒壊すると、命を落とす確立が一度に高まります。まず、倒壊を防ぐために耐震性を高めます。耐震性を高めるとは家をガチガチに固めてしまうという意味です。筋交いを増やしたり、構造用合板を貼ったり、火打ちや方杖を入れたりします。結果、倒壊の危険性は減りますが、家は地震と同じだけ揺れるので、中にある家財も同じだけ揺れて、家財が倒れて下敷きになる確率が高くなります。また、いくら家屋を固めても大地震の後は、緩んでいる部分や歪んでいる部分もあるので、手直しが必要になります。よく大地震の後に、我々の建てた住宅は今回の大地震でもビクともしませんでした、なんてフレースがありますが、あれを見て、何ともなかった、と思わないで下さい。
揺れが少なくなるようにと、免振とか制振がありますが、特に免振は費用がかなりかかりますので、費用対効果を考えてみましょう。地震の少ない地域では、あまり関心はないかもしれませんが、他人事ではありません。もしもの時のために備えておきましょう。また、地震対策は地盤の緩い場所や前面道路の交通量の多さや電車の振動対策にもなりますので、参考に。
地震対策は住宅会社にしてみれば、住宅販売のきっかけになりますので、色々情報提供してきます。それらが、どういう意味をもっているのかよく把握した上で判断しましょう。例えば「地震が来て停電しても、ソーラー発電を付けておけば安心」といわれたとします。あなたならどう考えますか？私なら「何日も停電になるような大地震が来たら、ソーラー発電パネルも損傷を起こし発電しないか、途中断線するかショートして利用するのは危険だろうなぁ。」と考えます。
今後益々、保証とか責任とか業者に重くのしかかってくるのですが、最終責任はあなた自身です。他人任せにしないで、わからなければ納得いくまで確認してからにして下さい。
来週は、この時期にしておく事、の予定です。お楽しみに！それにしても横山アナはテンション高いなぁ。

今日の放送のポイントは、「申込金」は業者が一方的に要求しているもので、効力は何もないという事でした。申込金を払わせておけば、上司にも契約の意思の固さを表現できるし、施主にもプレッシャーが掛けられるという程度のものです。「えー、そんなの払わないと話しを進めてもらえないのですか?」くらいの事を言って見て下さい。「じゃ、とりあえず申込書だけでも」なんてケースは沢山あります。ただ、人気の物件で、何でもかんでも申込をされると収拾がつかないような場合は強気に出られる事があります。需要と供給のバランスで払った方が良い場合と払わないでも良い場合があります。トラブルになるのは、契約に至らない場合で、もともと根拠のないお金なのに、返してもらえないケースです。「申込書」とだけ書いてあるものもありますので、かならず記名押印する前に「契約に至らない場合は、速やかに返金します」と記入してもらって下さい。出来ればその文章に記入した人の印鑑なりサインを記してもらって下さい。また、代金ではありませんので、契約に至ったら、返金するのか代金に充当するのか、はっきりしておいて下さい。口頭での返事の場合も多いので、これも記入してもらっておきましょう。
「手付金」は契約から、相手が履行に着手するまでの話しです。これも代金ではありません。手付け流し倍返しです。代金充当要綱を確認しておきましょう。相手が履行しない場合は、債務不履行で処理します。引渡し後は瑕疵担保責任です。基本的には、引渡しを受けてしまうと、瑕疵担保責任しか追及できませんので、充分納得した上で引渡しを受けて下さい。引渡しの時に、「必ずこの部分は手直しをしますから、とりあえず引き渡しの書類に記名押印して下さい」という場合があります。こういう時も手直しの内容と時期を必ず書類に残しておいて下さい。また納得しないのに、最終金や決済金を払うのは避けた方が良いでしょう。払ってしまったら、業者がどう対応してくるかわからなくなります。ただ、債務不履行にならない範囲で・・・。
その他、着工金・中間金・最終金など代金があります。これらについては別の機会に・・・
今日はもう少し印鑑について話したかったのですが、時間の関係でポイントのみとなりました。これもまた別の機会に・・・
来週もお楽しみに！地震・耐震・制振・免振の予定です

今日の放送のポイントは、売買・請負・賃貸借の契約は、どちらかの申し込みに対して相手の承諾により成立する、という事でした。つまり口約束でも契約は成立するという事です。口約束で契約が成立した後、証拠として、契約書を作成するのです。契約書の信憑性を高めるために、実印だの印鑑証明だの言っているのです。ただ、口約束で契約が成立しているからと言って相手が求めている印鑑証明を拒否してもしようがありません。素直に出しておきましょう。印鑑証明の有効期間は？と聞くと、ほとんどの人が「３ヶ月」と自信を持って答えます。答えは、有効期間はありません、です。ただ、登記や融資の時に相手が３ヶ月以内のものを提出しろと言っているだけなのです。あえて有効期間と言うなら、発行した時、となるでしょう。
スーパーでの買い物も立派な売買契約で、それに伴い債務(義務)を履行(りこう)しているのです。スーパーに商品が値札をつけて並んでいます。これが、売主の売りますという意思表示です。商品をかごに入れてレジにもって行くと、これが買主の承諾の意思表示です。この時点で売買契約が成立し、それぞれの債務(義務)を履行します。つまり、買主は代金を払い、スーパーは商品を引き渡すのです。その商品に瑕疵があれば、瑕疵担保責任の問題として処理し、債務を履行しなければ、債務不履行で処理します。意思表示では、意思能力、行為能力の問題を考えておく必要があります。契約までであれば申込金、契約後相手方の債務の履行までであれば、手付金の問題が発生する場合があります。このあたりは来週お話しします。スーパーにいちいち印鑑や印鑑証明は持って行きませんね。でも日常的に皆さんも法律行為を行っているという事は知っておいて下さい。
来週のおさらいの問題も、申込や手付けの時の服装は？にしようかなっと。今日も上野さんに、やられてしまったなぁ。毎週同じ質問をすれば、上野さんもネタがなくなって、ギブアップするかな？
来週もお楽しみに！

今日の放送のﾎﾟｲﾝﾄは、ご祝儀の意味と、現場は非常に危険であるという事でした。木切れにつまずいたり、出っ張りに引っかかったりなどの小さい怪我のみならず、落下事故があると、大怪我や命を落とすケースもあります。流血事故や死亡事故があっても、施主はそこに住むしかないのです。ずっと、やりきれない生活を続けなければならないのです。こういう事故を防ぐために、現場をきれいに片付けてという業者が増えています。どの現場もきれいに片付いた状態になってきているので、自分の現場が散らかっていると目立つようにまでなってきました。また、出来栄えも良く見えるようです。ただ、現場はきれいに片付いているけれど、仕事は雑、というケースもあります。
上棟の日は、ｸﾚｰﾝ車やたくさんの職人さんが来て、ごった返しています。狭い現場では、材料とｸﾚｰﾝだけで、他は何も置けなかったり、通行が困難だったりと大変危険です。駐車場も充分確保できないｹｰｽもあります。そんな日に、１０時と３時のお茶やお昼の弁当などを用意される方もいらっしゃいますが、くれぐれもきを付けて下さい。業者は慣れているので、あまり危険性について触れてくれません。
大変危険という認識で服装を決めて下さいというのが、おさらいのところでした。極端に言うと、ﾍﾙﾒﾄに作業服に安全靴に手袋と言いたかったくらいです。
上棟式も見なくなりましたが、餅投げはもっと見なくなりました。日本の良い文化が日々消えていくのが寂しいですね。こういうところにお金をかけず、保証の部分にお金をかける、住宅性能保証については、またの機会に・・・。
来週は契約とは、という少し難しいですが、本当に大切な話しです。お楽しみに・・・。また来週も、おさらいは、契約の時の服装は？にしようかな！？

今日の放送のﾎﾟｲﾝﾄは、地鎮祭はいろんな流儀があるので、あらかじめ方法などをよく聞いておくという事でした。初めての方がほとんどなので、聞く事は全く恥ずかしい事ではありません。業者は日常の事なので、施主も当然知っていると勘違いしている場合も多いのです。業者からは全く説明が無く、当日「はい、それでは始めます」と始まったもののどのようにしてよいかわからず、あせってしまったという話しはよく聞きます。暦を気にされる方もいらっしゃいますが、工事の日程などの関係もあるので、神社の方がこの日ではと言われれば、その中で決めればよいでしょう。大安の日曜日とよく言われますが、その他にも適した日もありますので、よく聞いてみましょう。大安でも、不成就日とか、さんりんぼう、など避けた方がよさそうな日もあります。ただ困るのは、暦をかなり気にされる方で、建物の計画が最終段階まで行って、さあこれから建てるという段階になって、あの日はだめ、この日はためと言って工事に取り掛かれない場合があります。暦を気にされる方は業者にその旨、あらかじめ申し出ておきましょう。業者はそれに基づいて計画してくれます。後から言われると、それまでの苦労が水の泡となる事があり、建物の精度にも影響がある事が懸念されます。地鎮祭の日取りの他に困るのは、建物の方角に拘る方です。建物の計画が出来てさあ建てましょうとなってから、ちょっと方角を見てもらいますと言われると業者は大変困ります。どこでみてもらっても大抵３つくらい、ダメな箇所が出てきます。3つくらい指摘しないと、ありがたみがなくて、次に見に来てくれないからという、いわゆる「おがみやさん」もあると聞いています。見てもらうのはよいですが、あらかじめ、ダメなものを聞いておいてそれを外すほうがよいと思います。通常契約までは無料でやってくれますが、業者も慈善事業ではないので、後から言われると困ります。これもマナーだと思います。
放送では触れませんでしたが、暑い日寒い日、晴れの日雨の日雪の日、多少の事では中止になりません。台風直撃なら別ですが・・・。当日の天候はチェックしておきましょう。地鎮祭でもおもしろエピソードは沢山あります。また別の機会に披露します。
来週は上棟式のお話の予定です。お楽しみに！。

今日の放送のポイントは、まず建築条件付土地とは土地の売買であって、建物の契約は別に行うという事を理解しておく事です。土地と建物は別々の不動産です。ですから例えば建売住宅といっても、建売住宅の契約というのはありません。あくまで土地と建物を同時に、別々の契約書として締結する事になります。では、建築条件付土地を購入したら建物はどうなるのでしょうか。この場合、土地の契約とは別に建築業者と建物の請負契約を結ぶ事になります。いわゆる注文住宅です。ただ、あらかじめ持っている自分の土地ならどの業者と請負契約をするのかは自由に決められますが、建築条件付土地は建築業者があらかじめ指定してあるので業者を自由に選べません。また、基本的にはこの業者を換える事は出来ません。
通常、建築条件付土地の契約はまず、この土地が気に入ったという事で話しが決まります。ただ一般的に素人が土地を見ただけで、この土地にどのような家が建てられるかを判断する事は難しいのです。(業者でも判断出来ない人はたくさんいます)そこで、業者に自分の思いを伝え、思うような家が建てられるかに聞きます。すると業者は大体「大丈夫です」と答えます。「やってみなけれは分かりません」とはなかなか言ってくれません。「大丈夫」と、とりあえず言っておかないと話しが前に進まないからです。「極力納得出来る家を作ります」と言っておいて、とりあえず当該土地を契約してしまえば、業者が有利な立場になって、結局業者が思うような家や金額になってしまうのです。ここが問題なのです。実際には業者と建物契約期間が定められますので、とりあえず土地の契約と言っても、いわゆる売建(うりたて)と同じようになるのです。売建なら建物の確認が出来ますが、建築条件付では建物の確認が出来ません。
建築条件付土地は、建物は具体的にはまだ決まっていませんが、とりあえず土地を契約しておいて、その後一定期間内に建物を契約するという契約なのです。では思うような建物が計画できなかったら、土地の契約はどうなるのでしようか。その場合は契約解除になります。この条件が成就していないので、効力は発生していないという考え方もあります。法律論は別にして一旦当該契約が無かったという状態にしてやる必要があります。この時トラブルが発生します。通常土地の契約の時に、建物の契約に至らなかった時の取り扱いを決めていますが、この内容が曖昧だったり、決まっていても無視して、購入者に不利な扱いをしたりする場合があります。手付金の事は決めていても、申込金の事は決めていない場合も多くトラブルになったりします。この建築条件付土地を契約する場合は、建物部分がまだ決まっていない、いわゆる購入する対象の物が決まっていないまま土地の契約をするわけですから、まず建物の計画がうまくいかなかった場合を想定して、当該土地の契約をしましょう。よ〜く契約の中身を把握して、わからないところは納得いくまで聞いて、出来れば後日の為に、録音するという事も考えておきましょう。
その他、これによく似た内容の別の契約形式や、まだ仮換地のままであったりと、色々なケースや条件がありますので、理解した上で契約しましょう。
不安なら、ラジオで放送したように、とりあえず土地を押さえておいてもらって、すぐ建物の計画をして、納得できる計画が出来たら、土地の契約から始めるというのが良いでしょう。ただ、人気のある土地でしたらなかなかそうはいかない場合もありますので、土地を優先するのか建物を優先するのかをよく考えて決めましょう。
契約するまでは、営業マンに色々言われてその気になりますが、よ〜く考えて。契約するまでは、購入者の方が断然有利です。こんなこと言ったら恥ずかしいかな、と思わずに、納得いくまで話し合いましょう。契約してしまうと、後は立場が逆転して不利な立場になってしまうのです。わがまま言えるのは契約するまでです。
わからなければ、相談して下さい。後から法律的に処理するのにはパワーと時間が必要です。そのパワーと時間を契約前に使って下さい。後が楽です。
今日のテーマは難しかったかな？

今日の放送のポイントは、オール電化にすると割安な深夜電力を使って光熱費を下げることが出来るという事でした。オールと言っても通常の電化製品の使用にプラスして、給湯と調理を電気にという事なので比較的簡単に出来ます。ただ、新たに設置したり、古くなったものを取替えるタイミングなら良いのですが、まだ使える器具をわざわざ電化にする必要はありません。器具のコストと光熱費の差額を考えると、まだ使えるものを取替えるとコストをペイするまでに時間がかかりますので効率が良いとは言えません。安全性についても、ガスが見劣りする事はありません。地震の時にはまず火の元の確認が最優先という事でしたが、実際には地震時には安全装置が働いて自動的に火は消えていたそうです。そこで火は消えていたのですが、火の元の確認に行ったがために熱湯を浴びて火傷をしたケースが多かったそうです。そこで最近では地震時にはまず第一に火の元の確認ではなく、身の安全確保に変わったそうです。ただ自宅の安全装置がどうなっているのかは、あらかじめ確認しておく必要があるでしょう。電気なら完全に安全かといえばそうでもありません。条件によってはショートして火花が出る場合もありますので、定期的にチェックしておく事をお勧めします。
ＩＨクッキングヒーターはどうでしょう。最近では火力も随分大きくなってきているので、通常の料理には不自由はなくなってきたと思います。ガスのようにガス自体の上昇気流がない為、油等の飛散が少なく掃除が楽です。
最近では、蓄熱式暖房機も増えてきました。これは深夜電力で蓄熱材を暖めておいて必要に応じて放熱させるというものです。ただこれは気密性の低い家では機器をたくさん設置する必要がでてくるため、あまりお勧め出来ません。
屋根の上にソーラー発電もよく見かけるようになりました。環境にはやさしいのかもしれませんが、シュミレーションでは15年程度でコストがペイできて、それ以降は発電しただけ全てもうけというようですが、そんなに上手くいくのでしょうか。原油が高騰しているなどから、これからのエネルギーは色々な分野で研究が進み、その時々で安いコストのものが出てきそうです。例えば天然ガスから自家発電し、その時の熱を給湯に使うなどがあります。まだまだ実用的ではないかもしれませんが、各分野の方々がビジネスチャンスと捕らえれば、大きな変化があるかもしれません。そんな時に15年もエネルギーを固定してしまっても良いのでしょうか。何が得なのかは、その時になってみないとわかりません。応用が出来るようにしておくのも一つの考え方ではないでしょうか。
家と同時に車のエネルギーにも注目しておきましょう。最近ではハイブリッド車が注目されています。家庭のコンセントから充電できる車も外国では発売されました。燃料電池の開発も進んでいるようです。
これからは小さい場所だけ考えるのではなく、エネルギー全体を考えましょう。
放送のおさらいでは、上野さんにボケられてしまいました。準備をしていなかったので慌ててしまいました。
来週は、建築条件付土地についての予定です。お楽しみに！

今日の放送のポイントは、まず我が家が寒いのは何故かという原因を特定する事でした。大きな原因から潰していきましょう。ただ、隙間を塞ぐ、断熱材を入れる、というところまではよく行われますが、これをすると湿度が上がります。湿度を下げるには、換気をするか、除湿をします。その家にあった方法とタイミングを考えましょう。ペアガラスに交換する方法もありますが、確かにガラスは結露しにくくなります。しかし、室内の湿気がなくなったわけではありません。したがって、空気のあまり移動しない場所にたまってしまい、カビや結露の原因になってしまいます。家全体で考え、湿気を出す方法を考えましょう。除湿対策が出来るのなら、ペアガラスのほかに樹脂製内窓がお勧めです。比較的簡単に施工でき、補助金の制度などもあります。
時間がなかったので、床暖房には触れられませんでした。隙間だらけの家に床暖房は向いていません。床暖房は熱源によってもリスクとコストがあり一旦何かあるとメンテナンスが大変です。床が暖かいのは良い気持ちですが、リスクとリターンをよく考えましょう。本当に床暖房が必要なのか、ホットカーペットではダメなのかをよく考えましょう。床暖房を設置したと友達に話しをすれば、わぁすごい　と言ってくれて、こちらもうれしくなるでしょうが、コストに見合うメリットが見つけられてからでも遅くはないと思いますよ。
業者は「ペアガラスに交換して」ていえば「はい」、「床暖房にして」といえば「はい」と快く施工してくれます。よくわかっていない業者はお客様の言われる通りに、よくわかっている業者も自分の家ではないし、いらない事を言うより仕事をさせてもらった方が良いので、やはりお客様の言われる通り。本当に必要なものを買うには、やはり自己責任。しっかり勉強して、よく考えて・・・。
わからなければ、こちらに相談して下さい。
何度も言います。自己責任。後から何を言っても、遅いですよ。